基本案情：

2016年12月17日，原告任某与被告河南南阳某房地产公司签订商品房买卖合同，约定任某购买南阳某房地产公司开发的房产一套。协议签订后，原告将购房款全额付清，被告却迟迟未向任某交付房屋。经查明，涉案房屋自2014年2月26日起已抵押给案外人李某，被告未经抵押权人李某的同意，对任某隐瞒房屋已经抵押的事实，与任某签订合同。随后，任某向法院提起诉讼，要求确认商品房买卖合同无效，被告赔偿自己的损失。

河南省南阳市高新区人民法院认为，该案争议的焦点为原、被告双方签订的商品房买卖合同是否有效。

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”本案中，涉案房屋处于抵押状态，但并不影响转让的效力。商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。

法官向原告释明相关法律规定后，原告主张，若合同有效，则要求解除合同，并要求被告赔偿自己的损失。法院遂依法判决确认合同有效并予以解除，被告返还原告购房款并赔偿相应的经济损失。

法官说法：

《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日起施行，2021年1月1日废止）规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该条中规定“未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，仅指不能发生抵押物的物权变动效果，但不影响抵押物转让合同的效力。

根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，抵押人可以不经抵押权人同意转让抵押物，买受人不能行使涤除权消灭抵押权，抵押权人的抵押权不受影响，仍然对转让的抵押物享有抵押权。这一规定，让抵押财产的流动性和转让自由度大大提高，有利于提高社会经济的活力。同时，抵押权不受影响，抵押财产仍为债权人的债权提供担保功能。

至于转让合同的效力，应严格按照《中华人民共和国民法典》总则中关于民事法律行为效力的相关规定来认定，只要未出现法律规定的合同无效情形，转让合同即为有效。如果受让人因转让标的物设定有抵押权而不能实现合同目的，可依照合同向转让人主张违约责任。

来源：河南法制报