巴九灵

买卖过房子的人都知道，买房卖房，绝对是一个斗智斗勇、防蒙防骗的过程。我们可以通过中介大量节省时间、提高效率，但也要提防中介推荐问题房源、乱收费、吃差价等不规范行为。买房过程中，和中介的斗智斗勇似乎从未停止过。

中介费能不能退？

最近一期的房产交易直播，讲的是如何通过合同规避房产交易问题，我们在后台收到了许多小伙伴关于中介费的提问，小巴选择最有代表性的和大家分享：

年前在杭州买房，当时房子还没有办下房产证，不过代理的中介一再承诺，下个月就能下证，又怕年后涨价，就签了《房屋买卖合同》，结果合同签完拖到现在，房产证还是没有办下来，我就和业主协商，双方无责解约，定金退还。

但是，当我要求中介退还中介费的时候，中介说什么也不给退，理由是“退房是交易双方自愿的，和我们无关”。这种情况下，中介费还能退回吗？

根据法律规定，中介居中撮合买卖双方签订合法有效的《房屋买卖合同》，以此收取中介费，因为买卖双方自身的原因毁约，和中介公司是无关的，中介费也是无法退还的。

那案例中的中介费是不是就没有退还的可能了呢？其实不然，他的特殊情况在于签订《房屋买卖合同》时，并没有取得房产证，无房产证的房屋中介机构是不允许代理买卖的，这种情况下即使是和房主协商解约，中介费也是应该退还的。

一些中介机构，经常以“马上涨价”“最后一套”等理由催促买方签订协议，我们在购房过程中一定要注意，房屋是不是五证齐全，除此之外，经济适用房、两限房、自住房这些政策性房屋中介也无权代理。如果因为买卖这些房屋发生中介费纠纷，是可以要求中介退还中介费的。

什么情况下中介费可以退还

下面，我们来看看其他可以退还中介费的情况：

一、《房屋买卖合同》无效

1、不是本人签订的、本人不认可的《房屋买卖合同》；

2、夫妻一方擅自出卖房屋的；

3、以恶意串通为目的、逃避债务等，损害他人利益而签订的《房屋买卖合同》。

买卖房屋过程中经常出现的代卖、代签，夫妻一人到场，低价抵押房等情况都属于以上范畴，此时《房屋买卖合同》无效，中介机构是无权收取中介费的，已收的中介费应予以全额退还。

二、新出台政策导致合同无法履行

因为新政策的出台属于各方都无法预见的因素，如果因此导致《房屋买卖合同》无法履行的，其实房屋买卖双方、包括中介公司，都是没有主观上的过错，那么各方无责解除合同，是法律上的合理处理方式，所以这时的中介费应当退还。

在了解了可退还中介费的情况后，我们再来看看如果不能退还中介费，应该如何通过特殊条款的制定，维护自己的权益。

特殊条款的制定来保障权益

买卖双方自身原因没买到房，将不退还中介费？但也担心自己在房屋买卖过程中会出现贷款问题或者资金问题，会额外损失中介费，那么如何才能将损失降到最低呢？

为了应对类似情况，我们给出的第一个建议是：分阶段支付中介费。

一般中介会要求在签订合同时全额支付中介费。

其实我们可以要求分阶段支付中介费。比如，在《居间合同》中约定，购房人支付房屋首付款时可以支付20%的中介费、购房人申请的贷款被批准时支付20%、已办理完毕建委网上签约备案时（即网签）支付30%、房屋过户时支付剩余费用。

按重要时间点推进，支付适当比例的中介费。

通过这样的约定，既可以减少交易无法完成时自己的损失，也可以以未付的中介费为由，督促中介机构履行后续义务。

除了分阶段支付中介费外，还可以通过特殊退费条款和中介承诺条款来保障自己的权益。

特殊退费条款

合同中可以约定：各方自愿同意，如果房屋最终没有成功过户，中介公司应当退还50%或者多少比例的中介费；或未付的中介费无须支付……这样的特殊退费条款是有效的，法律也是支持的。

中介承诺条款

有过房屋买卖经历的朋友们肯定知道，中介公司的承诺很多，在签约前什么都能承诺，这些承诺都是口头承诺，在法律上是很难主张的。

所以我们就要在《居间合同》中明确中介的口头承诺，一一写明承诺的内容、没有达成的后果和违约责任。

比如：我公司承诺该房屋含学区属性，如购房后无合理学区，我公司同意按原价回购房屋，并退还中介费，这期间发生的税费由我公司自行承担。像这样落实的口头承诺才是法律上认可的承诺。

房产交易是一项十分复杂的过程，涉及的领域比较多，大家一定要提高防范意识，找到应对方法，确保房屋买卖安全进行。

来源：吴晓波频道