民宿，是旅游产业链上的重要载体。张家界有绝版的风景，民宿近年来也获得长足发展，成了本地人增收致富的重要途径。然而，长期以来，民宿规范化管理一直是个难题，尤其是在消防、特种行业监管等方面，很多民宿达不到国家相关要求，无法纳入规范化监管。民宿业亟待突破瓶颈，拥抱发展机遇。

4月26日上午，张家界民宿集群发展高层研讨会上，全国各地民宿大咖们共聚一堂，结合民宿行业发展规律与张家界本地实际情况，为张家界民宿集群发展出谋划策，本版特摘录部分专家发言，以飨读者。

编辑整理 本报记者 李成义

桃花溪谷项目民宿集群全国示范项目创建的优势及意义解析

■中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会会长 张晓军

过去三年，民宿集群这个新概念突然就映入了民宿人的眼帘。什么叫民宿集群？回顾商业的发展历史，不难发现，做生意一定要扎堆，扎堆就是集聚。竞争首先是和，然后才是争。单店经营必然要输给多店经营。

回顾旅游产业集群发展历程，大致在十年前，中国旅游报发表了一篇文章，文章撰写和发表的背景是中国城市出现了一种全新的功能区——城市综合体。这是中国旅游行业第一篇研究旅游产业要素集聚动力、原因、形态、结果的文章。

如今，我们对旅游产业集聚区的理解有了更新的内涵、更深的内容。所谓的民宿集群，大致围绕几个问题：民宿集群形成的经历、原因、动力；民宿集群的促进、管控；民宿集群除了品牌、资源、IP的集群，还应有更广泛的内容。

民宿集群离不开人才、土地、资金、市场等要素集群；要有不同品牌、业态集群；与民宿业相关的业态要集聚。民宿抱团应当以民宿品牌的集群为核心，形成“民宿+”的生态圈。民宿集群现已成为民宿企业对外扩展、规模化经营、异地发展的一种全新商业模式。

民宿集群的发展必须高度契合地方政府民宿产业的发展规划。2019年，全国民宿产业发展呈现一个全新的特征，就像张家界市委市委政府以及文旅局一样对民宿产业真抓实干，由以往的观察、观望变成了今天的操盘手。正因为政府以一种强力的姿态进入民宿产业，于民宿产业、民宿企业而言面临着全新局面。这种局面直观体现在地方政府把民宿作为招商引资非常重要的资源。

民宿集群不能只有民宿品牌的团结，还要有相关产业链接的配合；民宿集群需要匹配更多具有强大创新能力二三线民宿品牌；民宿集群要有区域的责任担当。

民宿集群的发展有五种模式。第一种是桃花溪谷模式，桃花溪谷是典型的新型城市综合体。民宿企业入驻桃花溪谷会带来一个全新的平台型集群模式。桃花溪谷应在招商引资之余，根据单体民宿企业集聚发展的产业规律，创造出全新的平台体系；在尊重单体民宿品牌的同时，创立自有品牌；在尊重单体企业运营独立性的同时，形成一套服务单体、集群、自身物业的运营平台。这个平台可以融入结算、营销、人才培训、客户延伸等内容；

第二种是民宿村模式，全国各地有大量的乡村民宿旅游村，这些村在农家乐的管理和服务方面已经形成了非常完善、有效的管理体系；

第三种是古村落模式；安徽芜湖的一个文旅地产项目——鸠兹古镇，拿出了相当一部分物业面积给新型住宿业和新兴城市消费业态，探索新古镇加民宿集群发展；

第四种是深圳市大鹏新区较场尾民宿小镇模式，大鹏新区民宿协会拥有政府许可的前置审批权。这种行业协会介入市场的管理模式在全国是独一无二的；

第五种是民宿集群概念提出者抱团发展模式。

这五类集群的发展模式中，桃花溪谷打造的平台式发展模式，在民宿产业提质化、规模化发展、城市新区的建设、全新产业的培育等方面具有非常典型的探索、实践和示范意义。希望桃花溪谷能够为张家界锦上添花，为全国民宿业发展贡献更多的张家界智慧。

千里走单骑的民宿集群战略及民宿选址策略

■四川千里走单骑民宿集群管理中心总经理 李伟

民宿群落是民宿集群化的概念，其核心是实现配套体系的共创共享。

选址定生死，经营定成败。选址和运营要围绕业绩，业绩当中要考虑转化率、流量、客单价以及连接系数。选址要蹭客流量，转化率在于有没有好的景观。客单价就是向什么样的客群提供产品，投资强度有多大、几年回本？乡村产品基本要5到10年回本，城市产品1到5年回本。连接系数、传播率、复购率，就是你有哪些新媒体传播渠道？有哪些对外的链接？最重要的还是内容。

选址核心是政策，政策是运营的命门。张家界政府在政策上可以说是重拳出击。第二个是交通，原则上客群离机场、高速、高铁一个小时内是最佳选择，景观面、游客量都是考虑的要素。

单体民宿向民宿群落升级，要解决消费的升级、产业的整合。民宿群落所有业态都要共生共长、相互影响，所有的平台公司有统一的筹划和管理。打造民宿群落第一步要拉响“防空”警报，防止空址是打造的核心。

民宿群落打造的项目要有统一的策划和规划、业态招商、运营管理、宣传推广。策划是项目的灵魂，首先要有顶层设计，规划要能让投资落地，运营是基础的保障。现在张家界有这么大的客流量，根据不同客户群体提供不同的内容，可以对定制旅行、管家学院、文化艺术、原始农耕等进行打包处理。

张家界下一步应该解决的是民宿打包成旅游线路后，在旺季时如何保证服务品质，在淡季时有没有号召力让民宿主将产品打包成套餐。所以，民宿群落是以产业导入、IP驱动为前提，以统一策划、规划、招商、运营管理、宣传推广为核心，最终实现品牌聚合、配套共享，和而不同整体运营。

较场尾民宿集群发展的深圳模式

■广东省旅游协会民宿分会会长、深圳大鹏民宿协会会长 罗健强

大鹏新区民宿始于2007年，从无到有，从小到大，大致经历了起步、发展、快速发展和升级发展四个阶段。现在大鹏新区较场尾民宿有1500家，大概分了五六个地区，比较出名的是较场尾民宿集群。

在全国民宿集群里，有两个靠海的是比较出名的，一个是鼓浪屿，另一个则是较场尾。这里的民宿主要为社会性民宿和传统民宿，社会性民宿有98%都是由外来人口租房经营，传统民宿原来有很多本地居民经营，后来随着成本提高、创意匮乏等原因逐渐退出。

较场尾的主要客群是大湾区的高收入人群、情侣、亲子游，主要是周边游，客人大概有四成来自珠三角、四成来自深圳、两成来自外地。较场尾发展民宿有得天独厚的区位优势，整个湾区有广州、深圳两个一线城市，东莞、佛山两个二线城市。

较场尾民宿迅速发展得益于市场推动、立法管理、政府投资和行业协会治理。出台《民宿管理办法》、开展民宿地方自治，协会自律，各部门各自监管，地方部门统筹，协会做好行业自律。

大鹏新区民宿起步时，政府投入了大量资金在广告、排污、网络、道路等设施上。要发展集群，规划要走在前面，顶层设计走在前面。

在政府投资方面，民宿协会起到很大的作用，大鹏新区民宿协会在全国业界很出名，是公认治理最好的。

另外，我们还举办国际民宿论坛，制定协会课程，开展红色旅游，做创意集市，开设培训班等，为政府提供决策依据。政府和协会实现合作共赢。

​抱团

——解决民宿发展中的痛点

■湖南省旅游饭店协会民宿客栈分会会长 傅鹏

民宿的意义：旅游转型、全域旅游实施以及乡村振兴战略实施都离不开民宿。

民宿的痛点：单体店达不到布局和规模，客户信任度无法提升，连锁店无法解决管理和团队的平衡，缺乏温度。民宿集群的地产属性和国家政策的矛盾，景区尤其明显；

民宿的新模式：全新的产品模式，以度假客户需求逆向设计产品，打造民宿+度假产品；全新的投资模式，政府扶持，企业牵头，整合现有民宿资源，打造民宿+度假/旅游环线等新型旅游产品，以公司化平台打造民宿新品牌。张家界旅游民宿不能以旅行社来带动。

这些年，张家界涌现了数十家如五号山谷、水木潇湘、回家的孩子等精品民宿新品牌，有这些民宿才能真正打造出度假旅游的区域名片。我们是走云南模式还是浙江模式？张家界缺乏云南的旅游资源，也缺乏浙江的客户资源，结合两种模式，才能走出张家界乃至湖南的民宿发展道路。做好民宿集群发展，还要推进优质项目、优秀团队、品牌抱团三大要素，打造优质的民宿集群，吸引度假客群长居张家界。